Wann eine Vorfälligkeitsentschädigung abziehbar ist

Vorfälligkeitsentschädigungen und die hiermit zusammenhängenden Bearbeitungskosten sind bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten abziehbar. Das ist der Fall, wenn ein Darlehen, das zur Finanzierung eines vermieteten Grundstücks aufgenommen wurde, unter Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung getilgt wird, aber das Grundstück weiterhin zur Vermietung genutzt wird.

Praxis-Beispiel:
Die Kläger hatten Darlehen zur Finanzierung von zwei Vermietungsobjekten aufgenommen, wobei eine dritte Immobilie als zusätzliche Sicherheit diente. Als die Kläger die dritte Immobilie verkauften, verlangte die Bank die Ablösung der Darlehen für die beiden Vermietungsobjekte, was zur Zahlung von Vorfälligkeitsentschädigungen führte. Das Finanzamt weigerte sich, diese Kosten als Werbungskosten anzuerkennen, da es der Ansicht war, dass die Kosten im Zusammenhang mit dem Verkauf der dritten Immobilie und damit im Zusammenhang mit einer privaten Vermögensverwertung stünden.

Das Niedersächsische Finanzgericht entschied anders, weil die Darlehen ursprünglich aufgenommen wurden, um zwei Immobilien zu erwerben, mit denen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt werden. Der Verkauf der dritten Immobilie änderte nichts an dem wirtschaftlichen Zusammenhang zwischen den beiden Darlehen und den Vermietungseinkünften, weil sie zur Finanzierung der beiden Vermietungsobjekte aufgenommen wurden, die weiterhin zur Vermietung genutzt werden.

Der Begriff der Schuldzinsen umfasst auch eine Vorfälligkeitsentschädigung, die zur vorzeitigen Ablösung eines Darlehens gezahlt wird, denn Vorfälligkeitsentschädigungen sind ein Nutzungsentgelt für das auf die verkürzte Laufzeit in Anspruch genommene Fremdkapital. Demgemäß gehören Vorfälligkeitsentschädigungen ertragsteuerlich zu den Schuldzinsen, die als Werbungskosten anzuerkennen sind, wenn sie im wirtschaftlichen Zusammenhang mit einer Einkunftsart stehen, d.h. durch die Erzielung steuerbarer Einnahmen veranlasst sind. 

Maßgeblich für die Beurteilung, ob Werbungskosten vorliegen, ist der auslösende Moment für die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung. Besteht die Verpflichtung des Darlehensgebers, in eine vertragliche Änderungsvereinbarung und damit in eine vorzeitige Darlehensablösung gegen angemessene Vorfälligkeitsentschädigung einzuwilligen, liegt ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit der Veräußerung des Grundstücks vor. Dabei ist wie folgt zu unterscheiden:

• Bei der Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung im Zuge der Veräußerung von Immobilien wird der wirtschaftliche Zusammenhang mit einer bisherigen Vermietungstätigkeit durch einen neuen Veranlassungszusammenhang (= Veräußerung) überlagert bzw. ersetzt.
• Wird aber ein zur Finanzierung eines vermieteten Grundstücks aufgenommenes Darlehen unter Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung getilgt, aber das Grundstück weiterhin zur Vermietung genutzt, ist die Vorfälligkeitsentschädigung bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten abziehbar.

Fazit: Entscheidend für den Abzug als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verspachtung ist der auslösende Moment für die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung.