Restnutzungsdauer von Immobilien

Steuerliche Abschreibung als zentrales Instrument

Wer eine Immobilie vermietet oder betrieblich nutzt, kennt die steuerliche Abschreibung als zentrales Instrument zur Minderung der Steuerlast. Grundlage dieser Absetzung für Abnutzung (AfA) ist die sogenannte Restnutzungsdauer des Gebäudes. Sie bestimmt, über welchen Zeitraum die Anschaffungskosten steuerlich verteilt werden können. Doch die Ermittlung dieser Restnutzungsdauer ist komplexer, als es auf den ersten Blick scheint.

Pauschale Abschreibungssätze vs. tatsächliche Restnutzungsdauer

Die erste Frage, die sich Eigentümer stellen, ist die nach dem Unterschied zwischen pauschalen Abschreibungssätzen und der Abschreibung auf Basis der tatsächlichen Restnutzungsdauer. Während der Gesetzgeber bei Wohngebäuden in den meisten Fällen von einer pauschalen Nutzungsdauer von 50 Jahren ausgeht, kann in der Praxis oftmals ein wesentlich kürzerer Zeitraum nachgewiesen werden. Dies ist insbesondere bei älteren Immobilien relevant, bei denen aufgrund von Bauschäden, Sanierungsstau oder veralteter Bauweise eine wirtschaftliche Verwendbarkeit deutlich unterhalb der Standardannahmen liegt.

Nachweismöglichkeiten & geplante Änderungen

Hier beginnt die zweite wichtige Überlegung: Auf welchem Weg lässt sich eine kürzere Restnutzungsdauer nachweisen? Die Nachweispflicht einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer trifft den Steuerpflichtigen. Der Nachweis kann dabei grundsätzlich auf mehreren Wegen geführt werden, im Regelfall wird von der Finanzverwaltung aber ein Gutachten eines Immobiliensachverständigen erwartet. Zu beachten ist aber, dass hinsichtlich der Anforderungen an ein Gutachten derzeit Änderungen geplant sind: So soll u. a. zukünftig das Gutachten von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen zu erstellen sein, wobei eine vor-Ort-Besichtigung des Objekts verpflichtend ist. Das Vorhaben befindet sich aber gegenwärtig noch im Gesetzgebungsprozess.