Anschaffungsnaher Aufwand = Herstellungskosten
Aufwendungen, die nach der Anschaffung eines Gebäudes für die Instandsetzung und Modernisierung aufgewendet werden, sind als anschaffungsnaher Aufwand (Herstellungskosten) den Anschaffungskosten des Gebäudes hinzuzurechnen. Hierbei ist auf einen Zeitraum von 3 Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes abzustellen. Entscheidend für die Bestimmung des 3-Jahres-Zeitraums ist die Anschaffung, also der Übergang von Nutzen und Lasten laut notariellem Kaufvertrag. Der 3-Jahreszeitraum ist Tag genau zu bestimmen und nicht nach Wirtschaftsjahren oder Kalenderjahren.
Die Definition der Anschaffungskosten ergibt sich aus dem Handelsrecht (§ 255 Abs. 1 Satz 1, 2 HGB). Neben den Anschaffungskosten fallen darunter auch die Anschaffungsnebenkosten (Maklergebühren, Grunderwerbsteuer usw.), wobei Kaufpreisminderungen in Abzug zu bringen sind. Auch handelsrechtlich ist zu prüfen, ob die Aufwendungen zu den Anschaffungskosten zählen oder sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwand darstellen.
Ist das Gebäude zum Zeitpunkt des Erwerbs in einem betriebsbereiten Zustand und kann es entsprechend seiner Zweckbestimmung genutzt werden, scheiden Anschaffungskosten grundsätzlich aus, wenn der Erwerber nach der Anschaffung Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten am Gebäude vornehmen lässt.
Dennoch ist zu prüfen, ob die durchgeführten Maßnahmen am Gebäude zu den Herstellungskosten im Sinne des § 255 Abs. 2 HGB gehören. Danach liegen Herstellungskosten vor, wenn Aufwendungen zu einer Erweiterung oder über den Zustand hinausgehenden wesentlichen Verbesserung führen. Eine wesentliche Verbesserung liegt vor, wenn die Baumaßnahmen zu einem höheren Standard führen (von einem einfachen zu einem mittleren oder von einem mittleren zu einem gehobenen Standard). Ausschlaggebend sind die Bereiche Heizungs-, Elektro-, Sanitäranlagen und Fenster. Bei der Verbesserung von 3 dieser 4 Bereiche ist regelmäßig von einer Standardanhebung auszugehen.
Steuerlich ist in § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG festgelegt, dass von anschaffungsnahen Herstellungskosten auszugehen ist, wenn die Aufwendungen insgesamt 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes bzw. der Wohnung übersteigen. Übersteigt also die Summe der Aufwendungen (ohne Umsatzsteuer) innerhalb der 3 Jahre 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes, so sind die Aufwendungen insgesamt als nachträgliche Herstellungskosten umzuqualifizieren. Es liegen dann insoweit keine sofort abziehbaren Betriebsausgaben vor, sondern Herstellungskosten, die über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden müssen.
